La tutela dell’acquirente nella compravendita di un immobile in costruzione
Il Legislatore del 2005, con il Decreto Legislativo 122/05, ha introdotto una disciplina intesa ad assicurare strumenti di garanzia e rimedi in favore dell’acquirente di immobile acquistato “su carta”, ovvero ancora da costruire (vedi la guida del Consiglio Nazionale del Notariato). L’obiettivo del Legislatore è stato, ovviamente, quello di tutelare l’acquirente, inteso quale “contraente debole” nel rapporto con l’impresa costruttrice, e di salvaguardarne il risparmio investito nel bene-casa, contro il rischio di perdita degli acconti e/o del prezzo anticipatamente corrisposto, per il caso in cui l’impresa si venga a trovare in situazione di crisi.
Contratto fra costruttore e persona fisica
La disciplina in oggetto trova applicazione con riferimento ai contratti stipulati tra un costruttore e un acquirente persona fisica, ovvero un consumatore. Ossia:
l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire (art. 1 lett.a).
Essa non trova applicazione, quindi, se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società.
Immobile da costruire o in costruzione
Sotto il profilo oggettivo deve trattarsi di un “immobile da costruire”, ovvero di un immobile per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma che risulti ancora da edificare o per il quale “la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
La tipologia del fabbricato può essere indifferentemente residenziale, commerciale, produttiva, direzionale etc.
Tutte le garanzie previste dal d.lgs 122/05
- Obbligo per il costruttore di fornire all’acquirente una garanzia fideiussoria di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. La fideiussione costituisce requisito di validità del contratto preliminare di vendita, nel senso che il mancato rilascio della garanzia al momento della stipula del contratto comporta la nullità dello stesso (art. 6);
- Obbligo per il costruttore di contrarre una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione (art. 4);
- Diritto al frazionamento del mutuo contratto dall’impresa costruttrice e alla suddivisione della garanzia ipotecaria con riferimento all’immobile oggetto di acquisto (art. 7); nonché il divieto per il notaio di procedere alla stipula del contratto definitivo di vendita in caso di mancata suddivisione del finanziamento in quote: ovvero di mancata cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento gravante sull’immobile (art. 8);
- Diritto di prelazione attribuito all’acquirente in caso di vendita all’asta del bene (art. 9) (questa forma di tutela riguarda, però, unicamente i fabbricati che abbiano destinazione residenziale e che l’acquirente abbia già adibito a propria abitazione principale);
- Contenuto contrattuale minimo indispensabile che il contratto preliminare deve avere a garanzia dell’acquirente e che è specificamente indicato dal D.Lgs 122/05 (art. 6)
- Limiti all’esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare. Infatti in caso di fallimento dell’impresa costruttrice:
Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni (art. 10).
Tale limitazione riguarda, perciò, solo i fabbricati a destinazione residenziale che l’acquirente si impegni ad adibire o abbia già adibito ad abitazione principale propria o di parenti prossimi.
Il costruttore e l’obbligo di fideiussione
Una delle principali forme di tutela dell’acquirente è rappresentata, senza dubbio, dall’obbligo, posto a carico del costruttore, di consegnare una fideiussione di importo pari alle somme già riscosse dal costruttore e a quelle eventualmente da versarsi prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene, fatta eccezione per le somme per le quali è stabilito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante.
La fideiussione deve essere rilasciata da una banca, da un’impresa assicuratrice o da intermediari finanziari abilitati ai sensi del T.U. delle leggi in materia bancaria e creditizia e può essere escussa laddove si verifichi una situazione di crisi dell’impresa allo scopo di ottenere la restituzione delle somme versate al costruttore.
Per espressa previsione di legge, il fideiussore non può opporre il mancato pagamento del premio da parte del costruttore per sottrarsi all’obbligo di pagamento (art. 3, comma 5°).
La fideiussione deve essere consegnata dal costruttore all’acquirente al momento della stipula del contratto, che, in mancanza, è nullo (art. 2 D. Legis.122/05). Si tratta di una nullità relativa che potrà essere fatta valere unicamente dall’acquirente. La fideiussione è, pertanto, un contratto accessorio a quello principale di acquisto e funzionalmente collegato ad esso.
Per espressa previsione di legge (art. 5 comma 1 bis) non è consentito all’acquirente rinunciare alle tutele previste dal decreto 122/05. In altri termini, non è consentito rinunciare pattiziamente alla prestazione di garanzia fideiussoria e alla polizza assicurativa decennale, sicché qualsiasi clausola contraria indicata nel contratto deve intendersi come “non apposta”.
I termini della fideiussione
La fideiussione cessa di avere efficacia al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale e, proprio per la funzione di garanzia che la connota, essa non può avere una scadenza anteriore a tale momento, né è possibile, secondo la giurisprudenza, far coincidere la durata della garanzia con la data meramente programmata per la stipula del contratto definitivo.
In tal caso, infatti, laddove, per qualsiasi motivo, il termine per la stipula del contratto definitivo non dovesse essere rispettato, la fideiussione cesserebbe ugualmente di avere efficacia, lasciando l’acquirente privo di tutela.
Ne consegue, pertanto, secondo la giurisprudenza che si è pronunciata sul tema, che laddove non venga espressamente pattuita la proroga o il rinnovo automatico della fideiussione in caso di ritardo nella stipula del contratto definitivo, il preliminare di vendita dovrà ritenersi nullo come se la fideiussione non fosse mai stata consegnata al momento del preliminare (Tribunale di Firenze 25 novembre 2014).
In altri termini, secondo il Tribunale di Milano, una fideiussione con scadenza a data fissa e senza proroga o rinnovo automatico rende nullo il contratto preliminare poiché
La normativa prevista a tutela dei patrimoni degli acquirenti di immobili da costruire impone al costruttore la consegna di una fideiussione che abbia validità sino alla formalizzazione dell’atto di cessione del bene, a garanzia delle somme versate con il preliminare. Ne consegue che, in caso di ritardo nella consegna del bene rispetto a quanto stabilito nel contratto preliminare, la mancata previsione della proroga dell’efficacia, o del rilascio di una nuova garanzia fideiussoria, determina il sopravvenire di una causa di invalidità del contratto (Tribunale di Milano 25 novembre 2015 n. 13278).
